Альтернатива себя покажет

Журнал "Эксперт" №23(307) 20.06.2011

Ипотека, несмотря на заявления банкиров, не становится популярнее. Это дает шанс альтернативным механизмам финансирования покупки жилья Ресторатор Андрей Поддубный с тоской вспоминает, как в 2008 году его дом в Ирпене площадью 250 квадратных метров чуть не купили за полмиллиона долларов. Потенциальному покупателю буквально не хватило двух недель, чтобы успеть оформить ипотеку — в стране наступил финансовый кризис. Поддубный подождал годик, а потом вновь выставил дом на продажу, но уже за 350 тыс. долларов. Он понижал цену еще дважды, дошел до 290 тыс. долларов — без успеха. Больше продавец играть на понижение не хочет, но и дальше тянуть с продажей уже нельзя — нужны деньги. После внимательного изучения объявлений Поддубный вышел на рынок с новым предложением: продажа дома в рассрочку сроком на три года. Первоначальный взнос будет составлять 60% от цены. «Сначала думал об аренде с правом выкупа лет на 25–30. Этакая добавка к пенсии. Но дочь пошла учиться, ей деньги на образование нужны», — говорит ресторатор.

Частная инициатива Андрея Поддубного грозит превратиться на рынке недвижимости в повсеместную практику. «Мы будем вынуждены пойти по пути Америки и Европы, где сегодня активно реализуются программы беспроцентной рассрочки, аренды с правом дальнейшего выкупа, лизинга недвижимости», — уверен советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ. Он отмечает, что основанием для возникновения новых тенденций стала плачевная ситуация на рынке ипотеки.

«Нищие» заемщики

Заемщики, чтобы спасти свое имущество от коллекторов, оформляют дарственные на родственников или фиктивные договоры купли-продажи По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), за прошлый год общий ипотечный портфель банков «похудел» на 12%. Финансисты называли это стабилизацией рынка и прогнозировали, что в 2011-м ситуация переломится. Но тренд продолжился, и по итогам первого квартала сокращение составило 3,2%.

В апреле кредит можно было взять в 36 банках. Займы выдаются на покупку как «первички», так и «вторички» сроком до 20 лет, причем разброс ставок впечатляет: от 8,8 до 25,25% годовых в гривне (медиана — 18%). При этом первый взнос колеблется в диапазоне 10–60% от цены жилья, а ежемесячная комиссия банка составляет 0,48–0,6%. Банкиры предлагают займы в гривне, за исключением Дочернего банка Сбербанка России, который дает ипотечные кредиты в российских рублях.

Бравада финансистов о переизбытке банковской ликвидности так и не вылилась во что-то конкретное на рынке жилищного кредитования. Столь привлекательная до кризиса ипотека обернулась для банкиров кучей проблем. Так, по словам игроков финансового рынка, средний срок судебного взыскания и реализации залогового имущества составляет около двух лет. Директор финансовой компании «Центр факторинговых услуг» Павел Ружицкий рассказал, что за время взыскания залогового имущества банки теряют примерно 50% суммы реализуемого залога. «Около десяти процентов тратится на исполнительную службу, от семи до 13 процентов — затраты на содержание персонала, от 30 процентов — утраченная выгода от проведения активных операций за два года в случае добровольной продажи имущества заемщиком (из расчета минимальной на сегодня эффективной ставки по кредитам от 15 процентов годовых). От пяти процентов приходится на потери за счет умышленного неподдержания предмета залога в надлежащем состоянии, то есть отсутствия ремонта и неуплаты коммунальных платежей», — пояснил он.

Тем временем интересную динамику демонстрирует статистика количества договоров дарения жилья. По данным Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, только за январь-апрель этого года заключено приблизительно 6,3 тыс. договоров дарения, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2010-го. А количество договоров купли-продажи почти не изменилось, даже есть тенденция к уменьшению. «Дело в том, что большинство докризисных договоров по кредитованию (2006-й — начало 2008 года) содержат условие, согласно которому клиент банка отвечает по обязательствам не только предметом залога, но и всем своим имуществом. Причем не на день подписания договора, а в день возникновения спора», — говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Поэтому многие заемщики, чтобы спасти имущество от коллекторов, оформляют дарственные на родственников или фиктивные договоры купли-продажи.

Учитывая все эти нюансы, банкиры просто не хотят взваливать на себя дополнительные риски. «Существующая макроэкономическая составляющая и туманное будущее цен на жилье — вот что мешает развиваться ипотеке», — заключает член совета директоров УНИА Алексей Пилипец и добавляет, что итоги второго квартала окажутся столь же неутешительными, как и в начале года, а объем ипотечного портфеля сократится еще на два процента.

Воспоминания о лизинге

За время взыскания залогового имущества банки теряют примерно 50% суммы реализуемого залога. Об альтернативных источниках финансирования покупки жилья игроки рынка вспомнили еще в самый разгар кризиса. Именно тогда они стали знакомить население с такими финансовыми моделями, как рассрочка, аренда с правом выкупа и лизинг недвижимости. Для клиента все эти модели схожи: есть договор, первоначальный взнос и ежемесячные выплаты. Но для банкиров и застройщиков альтернативы выгоднее, чем классическая ипотека, поскольку квартира находится в собственности у «кредитора» до тех пор, пока заемщик не погасит последний взнос. А в случае классического кредитования квартира находится в собственности заемщика, и выселить его можно только через суд, что очень непросто. По схеме лизинга или аренды с правом выкупа кредитор может потребовать освободить квартиру при малейшем нарушении договора со стороны заемщика.

Между тем лизинг и аренда с правом выкупа — экономически одно и то же (финансовый лизинг — это и есть аренда с правом выкупа), но два термина существуют неслучайно. Лизинг в строго юридическом смысле — это финансовая операция, которую могут предоставлять только финансовые компании, получившие соответствующую лицензию. Аренду с правом выкупа может предлагать кто угодно, например, застройщик.

Еще два года назад, в самый разгар кризиса, рынок с большим энтузиазмом сделал попытку внедрить эти новшества в практику. Строительные лоббисты даже поспособствовали изменениям нормативной документации. Так, в марте 2009 года Кабинет министров принял постановление «Об утверждении Порядка аренды жилья с выкупом», а через два месяца холдинговая компания «Киевгорстрой» заявила о намерении реализовывать квартиры по этой схеме. Тогдашний президент холдинга Василий Можар говорил, что покупателю нужно будет оплатить 60% от цены квартиры на этапе строительства, а остальные 40% внести в течение двух-трех лет после ввода дома в эксплуатацию. Правда, реализовать эту программу так и не удалось. «Продажи и так хорошо шли, поэтому не было смысла в этой программе», — говорит Можар.

А вот харьковские строители из Construction Group International в 2009 году предлагали аренду жилья с правом выкупа сроком на 10 лет по цене 7200–8300 гривен за кв. метр. Сейчас цена квадратного метра ниже (6,4 тыс. гривен), но и механизм используется другой: 30% от цены квартиры составляет первоначальный взнос, 15% — резерв, который может быть использован, если заемщик испытывает трудности с погашением кредита (вносится вместе с первоначальным залогом; если нарушения платежной дисциплины не было, его направляют на погашение последних платежей), остальное — фактически кредит под 12% годовых. Срок — до декабря 2012 года. «Мы меняем условия в зависимости от конъюнктуры рынка», — пояснила начальник отдела продаж Construction Group International Наталья Мегец.

Классическая аренда с правом выкупа предполагает более долгий срок возврата денег, поэтому застройщики ею не увлекаются, ибо остро нуждаются в средствах для окончания строительства своих объектов. А вот кратковременная рассрочка стала уже правилом для рынка. Особенно такая практика характерна для первичного рынка жилой недвижимости.

Автор: Дарья Кутецкая